■分譲団地の共有資産づくり
「高齢者住宅づくり」に現実性の高い分譲団地は、すでに40年50年を経過した団地で、しかも建替事業には難しい経済環境の団地です。私の試算では多摩ニュータウンには対象となる団地が8団地ほどありますので、団地管理組合の単独の決定で事業化は可能です。
その対象とした選定基準は3つあり、「住戸面積が65㎡以下の団地」「旧耐震基準の団地」「敷地の余裕がある団地」です。
「住戸面積が65㎡以下の団地」については、一般的にファミリー世帯には狭いと感じる面積で、そのままでは若い世代の転入が難しい団地となります。必然的に高齢者が残されていて、中古価格も安いので売却して移転することが難しい団地になります。 もう一つの条件は「旧耐震基準の団地」です。1981年昭和56年以前の設計基準による団地で、今では40年以上経過した団地になります。基本的にエレベーターのない団地になりますが、構造のみならず設備も旧式で、大規模に改善が必要なのですが、個々の住戸のみでは改善費用が嵩み古いママ使い続けている高齢者の多い団地です。
そして3つ目は「敷地の余裕がある団地」です。今回の提案は空き地に高齢者住宅を建設することを目標にしていますので、敷地にゆとりがないとできません。以上の三つの要素が成立する多摩ニュータウンの8箇所余りの分譲団地について提案に適合することがわかりました。その中での事例研究をこれから説明します。